来源：北京商报
作者：李海颜
存量房贷利率新定价机制细则“出炉”。10月31日，六家国有银行集体发布关于完善存量个人住房贷款利率定价调整机制的公告，明确存量房贷利率加点值和重定价周期的调整规则。根据公告，自11月1日起，浮动利率的存量房贷客户，若贷款市场报价利率（LPR）加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值+30基点（BP），可申请调整LPR加点值。
按照最新全国新发放个人房贷加权平均利率计算，所有加点值高于-22BP的存量房贷借款人均可与银行协商，将加点值调整至-22BP，不过，10月25日绝大多数借款人的加点值已批量调整至-30BP。分析人士预计，2024年四季度绝大多数借款人无需调整加点值。新定价机制或将在后续发挥作用，建立新发放房贷与存量房贷利率之间的协同机制，解决新老房贷利差过大的问题。
除利率加点值调整之外，房贷利率重定价周期也取消最短一年的限制。分析人士表示，重定价周期短，市场利率变化情况能更快反映到存量房贷利率上，目前，市场利率或有下降空间，借款人可根据需要选择较短的重定价周期。
存量房贷利率定价新机制落地
10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六家国有银行集体发布关于完善存量个人住房贷款利率定价调整机制的公告，明确11月1日起浮动利率的存量房贷客户，若LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值+30BP，可申请调整LPR加点值。
全国新发放房贷利率平均加点值=人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算数平均值。
10月31日，人民银行公布的2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，而2024年7—9月公布的5年期以上LPR平均值为3.85%。
以此计算，当前，全国新发放房贷利率平均加点值为-52BP（即“3.33%-3.85%”）。若存量房贷借款人加点值高于-22BP（即“-52BP+30BP”），则可向银行申请调整加点。
例如，某存量房贷客户贷款利率为LPR-20BP，则可向银行申请将房贷利率申请下调至LPR-22BP。
不过，北京、上海、深圳的二套房存量客户则有所区别，由于上述三地仍存在房贷利率政策下限，调整后的房贷加点值仍受当地房贷利率政策下限的限制。例如，北京五环内二套房利率政策下限为-5BP，高于-22BP，因此可申请调整的房贷利率加点值最低为-5BP。北京五环外的二套房利率政策下限为-25BP，低于-22BP，可申请调整的房贷利率加点值则为-22BP。
上述调整均基于浮动利率的存量房贷客户，六家国有银行明确，固定利率或参考贷款基准利率定价的存量房贷客户，需办理利率定价转换后，方可申请。
绝大多数借款人短期内无需调整
据了解，此次国有银行调整LPR加点值源于人民银行9月29日发布的《完善商业性个人住房贷款利率定价机制》公告，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。
不过，在此次LPR加点值调整前，10月25日，多家银行已对存量房贷利率进行了批量调整，绝大多数借款人的加点幅度已调整至-30BP。北京商报记者获悉，截至10月28日，21家全国性银行已完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成下调，各地方法人银行也即将在10月31日完成批量调整。
经此调整过后，2024年四季度绝大多数借款人已无需申请调整加点值，新定价机制或将在后续发挥作用。新定价机制主要是为了建立新发放房贷与存量房贷利率之间的协同机制，解决新老房贷利差过大的问题。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，按照定价规则，目前全国新发放房贷利率平均加点值+30BP，即LPR-22BP。换句话说，若是购房者存量房贷利率高于这一水平，那就可以申请再做进一步下调。但10月25日存量房贷利率下调后，很多购房者存量房贷利率都在LPR-30BP左右，所以现阶段的存量房贷借款人基本不需要申请调整。当然若是后续借款人的房贷利率明显高于新发房贷加权平均利率，则可以和银行协调沟通调整。
总体来看，降低存量房贷利率等货币政策措施对商业银行净息差的影响基本中性。一方面，近期，人民银行下调政策利率，即7天期逆回购操作利率0.2个百分点，带动中期借贷便利（MLF）利率下降0.3个百分点，降低了金融机构从人民银行获取资金的成本。10月18日，利率自律机制协调主要银行下调各期限、品种存款挂牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下调25BP，地方法人银行也跟随下调存款挂牌利率。另一方面，存量房贷利率下调收窄了新老房贷利差，提前还贷现象明显减少。例如，建设银行管理层在2024年三季度业绩说明会上透露，9月24日—30日，建设银行个人住房贷款提前还款规模较8月同期环比下降19%；10月1日—27日，个人住房贷款提前还款规模较9月同期减少3%，长期趋势仍待进一步观察。
业内人士分析预计，未来一段时间，如果政策利率保持稳定，预计新发放房贷利率都保持稳定，存量房贷利率将无需再进行调整。如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素，合理确定新发放房贷利率。本轮批量调整后，存量房贷利率降至3.3%，如果存量房贷与新发放房贷差异大于30BP，将推动新一轮存量房贷利率下调。因此，预计银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。
谨慎选择重定价周期
此次存量房贷利率新定价机制，除涉及加点值调整之外，还对存量房贷重定价周期进行变更，明确取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
重定价周期即贷款合同约定的利率随LPR调整的时间间隔，此前房贷利率重定价周期统一为一年，而此次调整后，借款人可选择三个月、六个月或一年。
根据六家国有银行公告，新的重定价日从原合同重定价日起算，按每满三个月、六个月或一年的对日确定，即重定价周期选择三个月的，每年有四个重定价日；重定价周期选择六个月的，每年有两个重定价日；重定价周期选择一年的，每年只有一个重定价日。
重定价周期调整后，原合同重定价日在某周期的对应月份无相应对日的，以当月最后一日为重定价日。但在借款合同期内，重定价周期只能变更一次。国有银行将不晚于11月15日开始受理重定价周期调整申请。
“重定价周期既不是越短越好，也不是越长越好，主要的考量因素应是市场利率走势”，招联首席研究员董希淼指出，如果利率处于下行趋势，重定价周期短，利率下降能更快体现，导致贷款实际利率更快下降；如果利率处于上行趋势，重定价周期短，利率上升也将更快体现，导致实际利率更快上升。因此，借款人应对利率走势进行研判，选择重定价周期。目前，市场利率或有下降空间，借款人可根据需要选择较短的重定价周期。
北京商报记者获悉，除六家国有银行之外，股份制商业银行和其他地方法人银行也将于近期发布相关公告。恒丰银行相关负责人表示，该行积极落实存量房利率调整相关政策，拟于近日发布存量房利率动态调整和重定价周期调整相关公告。另一股份制银行相关负责人也透露，将于近期发布相关公告，对存量房贷利率加点值和重定价周期进行调整。
存量房贷利率新定价机制形成后，人民银行将不再统一调整存量房贷利率。星图金融研究院副院长薛洪言表示，9月29日，人民银行发布了存量房贷利率调整基本原则，主要涉及统一调降存量房贷利率、明确利率定价自主协商机制以及允许变更重定价周期三条要求，从综合影响上看，集中统一调降房贷利率解决了过往的新老购房人利率倒挂问题，大幅缓解了购房人的付息压力，也能够有效减缓提前还贷现象；而自主定价机制则致力于防患于未然，可以从根本上避免未来再次出现明显的利率倒挂现象。随着自主协商机制的落地，新老购房人贷款利率倒挂现象将不再具备普遍性，后续人民银行不会也没必要再进行存量房贷集中统一的利率调整。
中信证券首席经济学家明明指出，存量房贷利率加点幅度和重定价周期的调整，可能会减少银行的利息收入，但同时也有助于稳定贷款规模，减少提前还款现象。同时，随着部分客户还款压力的减小，有助于提高银行整体贷款质量。对借款人而言可以享受到更低的利率，减轻还款压力，增加可支配收入，提升消费能力。对于房贷市场则有助于释放刚性购房需求，促进房地产市场止跌回稳，改善居民购房预期。